Contrato de alquiler de habitación: qué debe incluir
Por Gerard Llanas Conesa · Publicado 26 de agosto de 2026
Buscar «contrato de alquiler de habitación» te lleva a decenas de plantillas de pago y a muy poca explicación de qué estás firmando realmente.
Esta guía cubre dos documentos distintos que la gente confunde: el contrato con el propietario, y el acuerdo entre compañeros de piso. El primero te protege legalmente. El segundo es el que evita el 90 % de los problemas del día a día, y casi nadie lo tiene.
Son dos documentos, no uno
El contrato de arrendamiento regula tu relación con el propietario: renta, fianza, duración, obligaciones. El acuerdo de convivencia regula tu relación con los otros inquilinos: reparto de gastos, limpieza, visitas, preaviso para irse. El primero es un contrato; el segundo puede ser un documento de una página, pero tiene que existir.
La mayoría de los conflictos de piso compartido no se resuelven en el contrato de arrendamiento porque no están en él. Al propietario le da igual quién friega. Le importa que la renta llegue entera y a tiempo.
Y ahí está la asimetría que hay que entender antes de firmar nada: si el contrato es único y con varios inquilinos, el propietario suele poder reclamar el total a cualquiera de vosotros. Que uno no pague es, para el casero, problema de todos.
Las tres formas de alquilar una habitación
Puedes firmar un contrato individual solo por tu habitación con el propietario, entrar como coinquilino en un contrato conjunto con los demás, o subarrendar de quien tiene el contrato principal. Cada una cambia quién responde de qué, y conviene saber cuál es la tuya antes de firmar, no después.
El subarriendo merece un aviso: la LAU lo trata de forma específica y muchos contratos lo prohíben expresamente. Si vas a subarrendar o a entrar como subarrendado, comprueba que el contrato principal lo permite. Si no lo permite, quien se expone a la resolución del contrato es el inquilino principal, y contigo dentro.
Y comprueba siempre quién firma como arrendador y si esa persona es realmente la propietaria o alguien que gestiona en su nombre.
| Modalidad | Quién es tu contraparte | De qué respondes | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| Contrato individual por habitación | El propietario | Tu renta | Menos control sobre quién entra en las otras habitaciones |
| Contrato conjunto (todos firmáis) | El propietario | Habitualmente del total, según lo pactado | Que otro no pague y te lo reclamen a ti |
| Subarriendo | El inquilino principal | Lo pactado con él | Que el subarriendo no esté permitido en el contrato principal |
Qué tiene que llevar el contrato
Como mínimo: identificación de las partes, identificación exacta de qué espacio alquilas (habitación concreta más derecho de uso de zonas comunes), renta y fecha de pago, fianza y su importe, duración y prórrogas, qué suministros están incluidos y cuáles no, y el régimen de preaviso para irse.
El punto del inventario es el más ignorado y el que más dinero devuelve. Es lo que separa un desperfecto de un desgaste normal cuando toca hablar de la fianza, y lo desarrollamos en la guía sobre la fianza en piso compartido.
- Partes: nombre, DNI/NIE y domicilio de arrendador y arrendatario. Si el arrendador actúa en representación, que conste.
- Objeto: la habitación identificada sin ambigüedad (por ejemplo «habitación exterior de 12 m² con balcón, situada a la derecha del pasillo») y el derecho de uso de cocina, baño y zonas comunes.
- Renta: importe, día de pago, medio de pago y número de cuenta. Que el pago sea por transferencia, siempre: el efectivo sin recibo no existe cuando hay que probarlo.
- Fianza: importe y, si la hay, garantía adicional. La LAU obliga a una mensualidad en arrendamiento de vivienda y permite garantías adicionales de hasta dos mensualidades más en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
- Duración, prórroga y fecha de finalización.
- Suministros: qué está incluido en la renta y qué se paga aparte, y cómo se reparte lo que se paga aparte.
- Preaviso: con cuánta antelación tienes que avisar para irte, y con cuánta tiene que avisarte el arrendador.
- Inventario y estado: lo que hay en la habitación y en qué estado. Con fotos fechadas, mejor.
El acuerdo entre compañeros: una página
Un acuerdo de convivencia útil responde a seis preguntas: cuánto paga cada uno y por qué, cómo se reparten los suministros, quién tiene cada contrato de suministro, cómo funciona la limpieza, cuánto preaviso hay que dar para irse, y qué pasa con la habitación vacía mientras no hay sustituto. Más largo no se lee.
Ese documento no necesita abogado ni notario. Necesita existir y que todos lo hayan leído. Vale un archivo compartido, y funciona mejor todavía si las cifras están además configuradas en la herramienta que uséis para las cuentas, porque entonces no hay que recordarlas.
Para la parte del reparto de la renta, la guía para dividir el alquiler tiene el método por metros cuadrados con el cálculo hecho.
- Renta por persona y el método usado para calcularla, en una frase. Si el reparto es por metros cuadrados, dilo.
- Reparto de suministros: por persona, a partes iguales, o el criterio que acordéis. Y la fecha fija mensual en la que se reembolsa al titular.
- Titularidad de suministros: quién tiene la luz, quién internet, quién el agua. Repartidlos; que no los tenga todos una persona.
- Limpieza: qué tareas, con qué frecuencia y en qué orden rota.
- Preaviso entre compañeros, que suele ser más corto que el del contrato con el propietario.
- Habitación vacía: quién asume el coste mientras no entra nadie y durante cuántos meses como máximo.
- Fianza: quién puso qué parte, y la regla de que quien se va cobra de quien entra.
Señales de alarma antes de firmar
Desconfía si te piden más de tres mensualidades entre fianza y garantías en un alquiler de vivienda, si no quieren contrato escrito, si el pago es en efectivo sin recibo, si nadie te enseña quién es el propietario, o si te piden dinero antes de ver el piso.
- Sin contrato escrito. Sin papel no hay fianza recuperable ni prueba de nada.
- Pago en efectivo y sin recibo. Si no puedes demostrar que pagaste, legalmente no pagaste.
- Fianza desproporcionada. En vivienda, una mensualidad legal más un máximo de dos de garantía adicional en contratos de hasta cinco años.
- Reserva antes de visitar. La estafa clásica del alquiler: piden una señal para «guardar» una habitación que no existe.
- El que te alquila no aparece en ningún sitio como propietario ni acredita representación.
- Cláusulas que te obligan a pagar la habitación vacía indefinidamente si te vas.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio un contrato escrito para alquilar una habitación?
En la práctica es imprescindible aunque de palabra puedan existir acuerdos: sin contrato escrito no tienes forma de acreditar la renta pactada, la fianza entregada ni la duración. Y sin acreditar la fianza, recuperarla depende de la buena voluntad del propietario.
¿Cuánta fianza pueden pedirme por una habitación?
La LAU establece una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda y dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y permite pactar garantías adicionales que en vivienda no pueden superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Lo que aplique depende de cómo esté configurado tu contrato.
Si un compañero no paga, ¿me lo pueden reclamar a mí?
Depende de cómo esté firmado. En un contrato conjunto es habitual que el arrendador pueda dirigirse a cualquiera de los firmantes por el total, según lo que se haya pactado. Si tienes contrato individual solo por tu habitación, respondes de tu renta. Es la diferencia más importante entre las dos modalidades y conviene mirarla antes de firmar.
¿Puedo subarrendar mi habitación?
Solo si el contrato principal lo permite. La LAU regula el subarriendo de forma específica y muchos contratos lo prohíben expresamente. Subarrendar cuando está prohibido expone al inquilino principal a la resolución del contrato, y a quien entró como subarrendado a quedarse sin nada.
¿Qué preaviso tengo que dar para irme del piso?
El que diga tu contrato con el propietario, que es el que tiene efectos legales. Aparte de eso, conviene acordar entre compañeros un preaviso propio, normalmente más corto, para que la casa tenga tiempo de buscar sustituto. Ese acuerdo interno no sustituye al contractual, lo complementa.
¿Sirven las plantillas de contrato que hay por internet?
Como punto de partida sí, para saber qué apartados debe tener. Pero revísala contra la lista de este artículo y contra tu situación concreta, porque muchas plantillas están pensadas para el alquiler de vivienda completa y no identifican bien qué espacio exacto se alquila ni el uso de zonas comunes, que es justo lo específico del alquiler de habitación.
Firma el contrato con el propietario mirando la lista de arriba, y escribe el acuerdo de convivencia el primer fin de semana, no cuando surja el primer problema. El segundo documento no tiene valor legal frente al casero, pero es el que determina si vivir ahí va a ser agradable o no.
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