Fianza en piso compartido: quién la pone y cómo se recupera
Por Gerard Llanas Conesa · Publicado 26 de agosto de 2026
Casi todo lo que se escribe sobre fianzas está escrito desde el punto de vista del propietario. Esta guía está escrita desde el otro lado, y sobre todo desde el problema que nadie trata: qué pasa con la fianza *entre* compañeros de piso, que es donde de verdad se pierde dinero.
La ley es corta y clara. El lío viene después, cuando entra alguien nuevo, sale otro, y nadie recuerda quién puso qué.
¿Cuánta fianza pueden pedirte?
La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda, y dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 36.1). Además se pueden pactar garantías adicionales, pero en vivienda y en contratos de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) esa garantía extra no puede superar dos mensualidades (art. 36.5).
Es decir: el máximo habitual en un alquiler de vivienda es una mensualidad de fianza legal más hasta dos de garantía adicional. Tres mensualidades en total. Que te pidan más de eso en un contrato de vivienda de hasta cinco años no encaja con el artículo 36.5.
El artículo 36.2 añade algo útil de saber: durante los cinco primeros años del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza no se actualiza. Si el alquiler sube, la fianza no. Solo puede reajustarse cuando el contrato se prorrogue más allá de ese plazo.
| Concepto | Vivienda | Uso distinto de vivienda |
|---|---|---|
| Fianza legal obligatoria | 1 mensualidad | 2 mensualidades |
| Garantía adicional máxima | 2 mensualidades (contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica) | Sin ese límite específico |
| Actualización durante los 5 primeros años | No procede | No procede |
| Interés por devolución tardía | Interés legal pasado 1 mes desde la entrega de llaves | Igual |
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36 (BOE) (consultado el 26 ago 2026)
Cuándo tienen que devolvértela
El artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza que deba restituirse devengará el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución. No fija un plazo máximo para devolver: fija a partir de cuándo empieza a generar intereses.
Es una distinción importante y muy malentendida. La ley no dice «te la tienen que devolver en un mes». Dice que si pasa un mes desde que entregaste las llaves y no te han devuelto lo que corresponde, esa cantidad empieza a generar interés legal a tu favor.
Por eso conviene documentar la fecha exacta de entrega de llaves: es el día a partir del cual cuenta el plazo. Un correo el mismo día diciendo «hoy he entregado las llaves» sirve perfectamente.
Y un detalle práctico: haz fotos de la habitación y de las zonas comunes el día que entras y el día que sales. Es la única forma barata de discutir después sobre desperfectos.
El problema real: la fianza entre compañeros
La fianza se devuelve de golpe, a una sola cuenta, y a menudo años después de que la pusiera la gente que ya no vive ahí. Ese desfase es donde se pierde el dinero. La solución no es legal, es documental: anotar quién puso qué parte, y tratar cada entrada y salida como una compraventa de esa parte.
El caso típico: entraron Ana, Berta y Carlos, cada uno puso 200 € de fianza. Carlos se va al año, entra David. David le paga 200 € a Carlos y hereda su parte de la fianza. Dos años después se acaba el contrato, el casero devuelve 600 € a la cuenta de Ana, que es la que firmó. Si nadie apuntó lo de David, esos 600 € se reparten mal o dependen de la memoria de gente que ya no se habla.
La regla que funciona: cuando alguien se va, **no espera a que le devuelvan la fianza**. Le paga su parte quien entra, en ese momento. Así la fianza siempre pertenece a las personas que viven en el piso ahora mismo, que son las que estarán cuando se devuelva.
Si nadie entra a sustituirle, la parte se la reparten los que se quedan, o se acuerda que el que se va cobra cuando llegue el sustituto. Lo que no puede pasar es no decidirlo.
- Anota el importe total de la fianza y qué parte puso cada persona, con nombre y fecha.
- Anota a qué cuenta la devolverá el casero y de quién es esa cuenta.
- Cuando entra alguien, el que se va cobra su parte de quien entra, en el momento, no al final del contrato.
- Guarda el recibo o transferencia de cada traspaso de fianza: es lo único que sirve dos años después.
- Fotos de la habitación y zonas comunes el día de entrada y el de salida.
Cuando el casero descuenta algo
Si el propietario descuenta por desperfectos, el descuento afecta al piso entero, no a la persona que lo causó. Salvo que la casa haya acordado lo contrario por escrito, ese golpe lo pagan a partes iguales los que estén en la fianza en ese momento, aunque el agujero de la pared lo hiciera alguien que se fue hace un año.
Esta es la injusticia más previsible y la más fácil de evitar. Basta con acordar de antemano que los desperfectos atribuibles a una persona concreta se descuentan de su parte, y anotarlos cuando ocurren y no al final.
Un apunte en la app compartida el día que se rompe algo («ventana del salón, la rompió Marc, presupuesto 120 €») vale más que cualquier discusión el día de la mudanza. Es la misma lógica que aplicamos a las facturas compartidas: registrar en el momento, no reconstruir después.
El desgaste normal por el uso es otra cosa y no debería descontarse. La diferencia entre desgaste y desperfecto es discutible, y por eso las fotos del primer día importan tanto.
Si no te la devuelven
Primero reclama por escrito con fecha, importe y número de cuenta, y guarda copia. El artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo pendiente devenga interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, así que menciónalo: en muchos casos basta con demostrar que sabes que ese plazo existe.
El correo electrónico sirve y deja rastro con fecha, que es lo que importa. Sé concreto: fecha de entrega de llaves, importe de la fianza, cuenta donde quieres el ingreso y referencia al artículo 36.4.
Si el propietario descuenta por desperfectos, tiene que decir por cuáles y por cuánto. Aquí es donde las fotos del día de entrada dejan de ser una manía y pasan a ser la diferencia entre discutir y no discutir.
Si aun así no hay respuesta, las oficinas municipales de vivienda y las oficinas de consumo suelen orientar gratis, y muchas comunidades autónomas tienen registro de depósito de fianzas donde se puede comprobar si la fianza llegó a depositarse. Antes de plantearte nada más formal, pregunta ahí.
- Reclama por escrito, con fecha, importe y número de cuenta.
- Pide el desglose de cualquier descuento, concepto a concepto.
- Adjunta las fotos de entrada y salida si hay discusión sobre el estado.
- Consulta si la fianza estaba depositada en el organismo autonómico correspondiente.
- Busca orientación gratuita en la oficina de vivienda o de consumo de tu municipio antes de dar pasos formales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta fianza pueden pedir por una habitación?
La LAU obliga a una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en arrendamiento para uso distinto del de vivienda. En vivienda, además, se pueden pactar garantías adicionales de hasta dos mensualidades más en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Lo que se aplique depende de cómo esté configurado tu contrato concreto.
¿En cuánto tiempo tienen que devolver la fianza?
La ley no fija un plazo máximo de devolución. Lo que fija el artículo 36.4 de la LAU es que el saldo pendiente devenga interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. Documenta la fecha de entrega de llaves, porque es el día desde el que cuenta.
¿Suben la fianza si sube el alquiler?
Durante los cinco primeros años del contrato, o los siete primeros si el arrendador es persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización. Solo cuando el arrendamiento se prorroga más allá de ese plazo puede reajustarse para igualar una o dos mensualidades de la renta vigente.
Me voy del piso antes que los demás. ¿Cómo recupero mi parte de la fianza?
Cóbrasela a quien entre a sustituirte, en el momento en que entra, y no esperes a que el casero devuelva la fianza al final del contrato. La fianza debe pertenecer siempre a quien vive en el piso ahora, porque es quien estará cuando se devuelva. Deja constancia escrita del traspaso.
¿Quién paga si el casero descuenta por un desperfecto?
Salvo acuerdo previo por escrito, el descuento sale de la fianza común y lo asumen quienes estén en ella cuando se devuelve, aunque el desperfecto lo causara alguien que ya se fue. Por eso conviene acordar de antemano que los daños atribuibles a una persona se le descuentan a esa persona, y anotarlos el día que ocurren.
¿Sirve de algo hacer fotos al entrar?
Es lo más rentable que puedes hacer en diez minutos. Las fotos fechadas de la habitación y las zonas comunes al entrar y al salir son la única prueba barata de qué estado tenía el piso, y son lo que distingue un desperfecto de un desgaste normal cuando llega la discusión.
La ley resuelve la parte fácil: cuánto te pueden pedir y desde cuándo genera intereses. La parte difícil es interna, y no se arregla con leyes sino con un registro. Apuntad quién puso qué, cobrad los traspasos en el momento, y haced fotos. Son quince minutos que evitan una discusión de varios cientos de euros dos años después.
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