Fiança en pis compartit: qui la posa i com es recupera
Per Gerard Llanas Conesa · Publicat 26 d'agost de 2026
Gairebé tot el que s'escriu sobre fiances està escrit des del punt de vista del propietari. Aquesta guia està escrita des de l'altre costat, i sobretot sobre el problema que ningú tracta: què passa amb la fiança *entre* companys de pis, que és on de debò es perden diners.
La llei és curta i clara. L'embolic ve després, quan entra algú nou, en surt un altre, i ningú recorda qui va posar què.
Quanta fiança et poden demanar?
La Llei d'Arrendaments Urbans obliga a una fiança en metàl·lic equivalent a una mensualitat de renda en l'arrendament d'habitatges i dues en l'arrendament per a ús diferent del d'habitatge (art. 36.1). A més es poden pactar garanties addicionals, però en habitatge i en contractes de fins a cinc anys (o set si l'arrendador és persona jurídica) aquesta garantia extra no pot superar dues mensualitats (art. 36.5).
És a dir: el màxim habitual en un lloguer d'habitatge és una mensualitat de fiança legal més fins a dues de garantia addicional. Tres mensualitats en total. Que et demanin més que això en un contracte d'habitatge de fins a cinc anys no encaixa amb l'article 36.5.
L'article 36.2 hi afegeix una cosa útil de saber: durant els cinc primers anys del contracte (o set si l'arrendador és persona jurídica), la fiança no s'actualitza. Si el lloguer puja, la fiança no. Només pot reajustar-se quan el contracte es prorrogui més enllà d'aquest termini.
| Concepte | Habitatge | Ús diferent d'habitatge |
|---|---|---|
| Fiança legal obligatòria | 1 mensualitat | 2 mensualitats |
| Garantia addicional màxima | 2 mensualitats (contractes de fins a 5 anys, o 7 si l'arrendador és persona jurídica) | Sense aquest límit específic |
| Actualització durant els 5 primers anys | No escau | No escau |
| Interès per devolució tardana | Interès legal passat 1 mes des del lliurament de claus | Igual |
Llei 29/1994 d'Arrendaments Urbans, art. 36 (BOE) (consultat el 26 ago 2026)
Quan te l'han de tornar
L'article 36.4 de la LAU estableix que el saldo de la fiança que s'hagi de restituir meritarà l'interès legal un cop transcorregut un mes des del lliurament de les claus sense que s'hagi fet efectiva la devolució. No fixa un termini màxim per tornar-la: fixa a partir de quan comença a generar interessos.
És una distinció important i molt mal entesa. La llei no diu «te l'han de tornar en un mes». Diu que si passa un mes des que vas lliurar les claus i no t'han tornat el que correspon, aquesta quantitat comença a generar interès legal a favor teu.
Per això convé documentar la data exacta de lliurament de claus: és el dia a partir del qual compta el termini. Un correu el mateix dia dient «avui he lliurat les claus» serveix perfectament.
I un detall pràctic: fes fotos de l'habitació i de les zones comunes el dia que entres i el dia que surts. És l'única manera barata de discutir després sobre desperfectes.
El problema real: la fiança entre companys
La fiança es torna de cop, a un sol compte, i sovint anys després que la posés la gent que ja no hi viu. Aquest desfasament és on es perden els diners. La solució no és legal, és documental: anotar qui va posar quina part, i tractar cada entrada i sortida com una compravenda d'aquesta part.
El cas típic: van entrar l'Anna, la Berta i en Carles, cadascú va posar 200 € de fiança. En Carles marxa a l'any, entra en David. En David li paga 200 € a en Carles i hereta la seva part. Dos anys després s'acaba el contracte, el propietari torna 600 € al compte de l'Anna, que és la que va signar. Si ningú va apuntar el d'en David, aquests 600 € es reparteixen malament o depenen de la memòria de gent que ja no es parla.
La regla que funciona: quan algú marxa, **no espera que li tornin la fiança**. Li paga la seva part qui entra, en aquell moment. Així la fiança sempre pertany a les persones que viuen al pis ara mateix, que són les que hi seran quan es torni.
Si ningú entra a substituir-lo, la part se la reparteixen els que es queden, o s'acorda que el que marxa cobra quan arribi el substitut. El que no pot passar és no decidir-ho.
- Anota l'import total de la fiança i quina part va posar cada persona, amb nom i data.
- Anota a quin compte la tornarà el propietari i de qui és aquest compte.
- Quan entra algú, el que marxa cobra la seva part de qui entra, en aquell moment, no al final del contracte.
- Desa el rebut o transferència de cada traspàs de fiança: és l'únic que serveix dos anys després.
- Fotos de l'habitació i zones comunes el dia d'entrada i el de sortida.
Quan el propietari descompta alguna cosa
Si el propietari descompta per desperfectes, el descompte afecta el pis sencer, no la persona que el va causar. Tret que la casa hagi acordat el contrari per escrit, aquest cop el paguen a parts iguals els que siguin a la fiança en aquell moment, encara que el forat de la paret el fes algú que va marxar fa un any.
Aquesta és la injustícia més previsible i la més fàcil d'evitar. N'hi ha prou amb acordar per endavant que els desperfectes atribuïbles a una persona concreta es descompten de la seva part, i anotar-los quan passen i no al final.
Un apunt a l'app compartida el dia que es trenca alguna cosa («finestra del menjador, la va trencar en Marc, pressupost 120 €») val més que qualsevol discussió el dia de la mudança. És la mateixa lògica que apliquem a les factures compartides: registrar en el moment, no reconstruir després.
El desgast normal per l'ús és una altra cosa i no s'hauria de descomptar. La diferència entre desgast i desperfecte és discutible, i per això les fotos del primer dia importen tant.
Si no te la tornen
Primer reclama per escrit amb data, import i número de compte, i desa'n còpia. L'article 36.4 de la LAU estableix que el saldo pendent merita interès legal transcorregut un mes des del lliurament de les claus, així que esmenta'l: en molts casos n'hi ha prou amb demostrar que saps que aquest termini existeix.
El correu electrònic serveix i deixa rastre amb data, que és el que importa. Sigues concret: data de lliurament de claus, import de la fiança, compte on vols l'ingrés i referència a l'article 36.4.
Si el propietari descompta per desperfectes, ha de dir per quins i per quant. Aquí és on les fotos del dia d'entrada deixen de ser una mania i passen a ser la diferència entre discutir i no discutir.
Si tot i així no hi ha resposta, les oficines municipals d'habitatge i les oficines de consum solen orientar gratis, i moltes comunitats autònomes tenen registre de dipòsit de fiances on es pot comprovar si la fiança es va arribar a dipositar.
- Reclama per escrit, amb data, import i número de compte.
- Demana el desglossament de qualsevol descompte, concepte a concepte.
- Adjunta les fotos d'entrada i sortida si hi ha discussió sobre l'estat.
- Consulta si la fiança estava dipositada a l'organisme autonòmic corresponent.
- Busca orientació gratuïta a l'oficina d'habitatge o de consum del teu municipi abans de fer passos formals.
Preguntes freqüents
Quanta fiança poden demanar per una habitació?
La LAU obliga a una mensualitat de fiança en arrendament d'habitatge i dues en arrendament per a ús diferent del d'habitatge. En habitatge, a més, es poden pactar garanties addicionals de fins a dues mensualitats més en contractes de fins a cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica).
En quant de temps han de tornar la fiança?
La llei no fixa un termini màxim de devolució. El que fixa l'article 36.4 de la LAU és que el saldo pendent merita interès legal un cop transcorregut un mes des del lliurament de les claus sense que s'hagi tornat. Documenta la data de lliurament de claus, perquè és el dia des del qual compta.
Pugen la fiança si puja el lloguer?
Durant els cinc primers anys del contracte, o els set primers si l'arrendador és persona jurídica, la fiança no està subjecta a actualització. Només quan l'arrendament es prorroga més enllà d'aquest termini pot reajustar-se per igualar una o dues mensualitats de la renda vigent.
Marxo del pis abans que els altres. Com recupero la meva part de la fiança?
Cobra-la a qui entri a substituir-te, en el moment en què entra, i no esperis que el propietari torni la fiança al final del contracte. La fiança ha de pertànyer sempre a qui viu al pis ara, perquè és qui hi serà quan es torni. Deixa constància escrita del traspàs.
Qui paga si el propietari descompta per un desperfecte?
Tret d'acord previ per escrit, el descompte surt de la fiança comuna i l'assumeixen els que hi siguin quan es torna, encara que el desperfecte el causés algú que ja ha marxat. Per això convé acordar per endavant que els danys atribuïbles a una persona se li descompten a aquesta persona.
Serveix de res fer fotos en entrar?
És el més rendible que pots fer en deu minuts. Les fotos datades de l'habitació i les zones comunes en entrar i en sortir són l'única prova barata de quin estat tenia el pis, i són el que distingeix un desperfecte d'un desgast normal quan arriba la discussió.
La llei resol la part fàcil: quant et poden demanar i des de quan genera interessos. La part difícil és interna, i no s'arregla amb lleis sinó amb un registre. Anoteu qui va posar què, cobreu els traspassos en el moment, i feu fotos. Són quinze minuts que eviten una discussió de diversos centenars d'euros dos anys després.
Preparat per simplificar la vida en pis compartit?
Groupio gestiona automàticament les despeses compartides, les tasques i el pressupost de la llar. Uneix-te a milers de companys de pis que han deixat de discutir per diners.
Comença Gratis — Sense Targeta de Crèdit